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大发ok娱乐网-南沙灵山岛首推北部望江靓地,加速盘活“产业新城”

大发ok娱乐网-南沙灵山岛首推北部望江靓地,加速盘活“产业新城”

2020-01-11 14:09:50

大发ok娱乐网-南沙灵山岛首推北部望江靓地,加速盘活“产业新城”

大发ok娱乐网,5月7日,南沙灵山岛连推2宗商住用地,对比以往出让的住宅用地,本次为灵山岛首次出让北侧一线临江地块。此外,一周前(4.29),灵山岛东侧商服区挂牌一宗商服用地,定向大型家装企业。

南沙供地计划2成在灵山岛

根据3月公布的《广州市2019年建设用地供应计划》显示,若仅计算可公开招拍挂商住用地,南沙将有76.9万平方米用地可供应,仅次于白云、番禺两区,居全市第三;同时,该计划量比2018年增加超2成,由此说明南沙存在增加商住用地供应的趋势。

从南沙区内供地板块分布来看,灵山岛、黄阁、金洲将形成“三足鼎立”的形势,其中灵山岛预计可供应14.5万㎡商住用地,占总供应接近2成。

与金洲、黄阁等开发时间较早、地铁等通勤配套完善的板块相比,灵山岛作为“新兴板块”,除近年明显加快商住地供应量外,亦积极出让商服地,以迅速吸引产业、高素质劳动力流入。

此外,灵山岛学校、商业中心、交通站场等配套建设亦稳步推进,以保障未来住户生活、交通、教育需求,提高“产业新城”的发展速度。

此外,近两年灵山岛出让商住地均有配建人才公寓的条件,加上本次挂牌两宗用地配建要求,目前灵山岛人才公寓累积计容建面已达4.7万平方米,预计可建700-750套人才公寓。

灵山岛住宅项目推售低调

本次出让两宗用地,自身配建底商计容为0.55万平方米,距离学校400米。距离目前灵山岛规划面积最大的商业中心850米(2017njy-12用地配建,商业计容约3万平方米)。

此外,2019njy-4地块将配建公交首末站,从灵山岛通往蕉门地铁站约5公里,未来公交10-15分钟可接驳地铁4号线。

由于灵山岛仍处于基建、配套建设期,因此目前住宅项目推售仍比较低调。仅金科负责开发的2018njy-10地块公布了项目名(金科博翠明珠)及产品,据了解该项目由6栋小高层和2栋高层住宅组成,产品为建面80-138平方米三至四房,有望年内入市。

与地块隔江相望的中高端大盘南沙金茂湾部分已转入二手市场,售价为3-3.3万/平方米。此外,南沙主要一手板块金洲售价2.1-2.4万/平方米,南沙湾约3万/平方米。

地块区位优势突出 或引房企争抢

本次推出的2019njy-4为临江一线地块,区位条件相对突出。一方面,灵山岛北侧江面较南侧宽阔,江景视野更加开豁;地块对岸的南沙体育中心片区2018年9月进行整体规划调整,新规划中重点指出“南沙体育中心将建一栋150米和一栋85米滨河地标,最终呈现出由灵山岛尖望南沙体育馆及金茂湾的天际线效果”。

因此广州中原研究发展部认为,本次出让的2019njy-4地块除具备江景资源外,同时具备地标建筑景观资源;此外,随着南沙体育中心规划建设推进,未来商务办公人群居住需求将部分辐射至灵山岛。

另一方面,对比现时南沙“标杆地”,占地面积12万平方米,总成交价37亿(楼面价17231元/平方米)的灵山岛2017njy-12地块,本次推出的2019njy-4地块面积适中(4.7万平方米),总起拍价“仅”为11亿,资金准入门槛相对较低,因此除千亿房企外,不少资金实力较强、有意进入大湾区的“中型房企”亦可参与竞拍。

2019年广州土拍市场上出现了不少“新面孔”“过江龙”,自大湾区规划正式落地,外来房企对广州的关注程度越来越高,如北京北辰、上海升龙等企业通过不同途径拿地开发,闽系世茂、融信亦参与了多宗地块竞拍,而本次挂牌的地块属于大湾区概念中的“重中之重”南沙,市场价值“不可小觑”,预期各路房企将积极抢地,2019njy-4地块存在问鼎南沙“楼面价标杆”的可能性。

【地块研判】

灵山岛尖2019njy-4

基本情况分析

本次挂牌的两宗用地整体南北相邻,2019njy-4占地面积较大,江景、地标景观资源具佳,其占地面积为4.76万平方米,总起拍价11亿。

地块扣除政府回购部分,起拍楼面价为12825元/平方米,其采取“限地价+竞自持+摇号”的方式出让,最高限价为14.8亿,届时楼面价为17230元/平方米,将与目前南沙标杆地价持平;假如地块进入竞自持阶段,则实际可售部分楼面价将创造南沙新标杆。

此外,由于地块为临江一线用地,有严格的限高要求,左侧地块限高80米,右侧地块限高36米。两宗主要用地的容积率分别为2.5、1.8,公交站场用地容积率为0.6。地块整体容积率低,宜打造为低密度小区,结合地价、区位条件判断,地块具备发展中高端产品的潜质。

灵山岛尖2019njy-5

基本情况分析

2019njy-5地块整体位于 njy-4地块南侧,虽然属于临江二排,但地块东、南侧被河流包围,未来相关朝向单位具备河景资源。此外,由于该地块限高较njy-4宽松(120米),故未来建成项目部分北向中高层单位仍可远眺江景,景观资源同样具备优势。

该地块占地面积2.49万㎡,总起拍价10亿,扣除政府回购部分,起拍楼面价为12477元/平方米,其采取“限地价+竞自持+摇号”的方式出让,最高限价为13.7亿,届时楼面价为17230元/平方米。

回顾去年第四季度灵山岛商住地出让情况,当时华润、金科成交楼面在13000元/平方米左右,产生约15%的单价溢价率,可见本次挂牌2宗用地,起拍楼面已与去年成交价相当接近。

【南方+记者】许蕾

【作者】 许蕾

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端

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